Construção e Reforma

Obras que precisam de autorização da prefeitura

Quem acha que reforma é sinônimo de problemas, levante a mão! Principalmente quando o assunto é saber qual tipo de obra precisa de autorização da prefeitura.

Hei, calma, respire fundo e… vamos rever esses conceitos.

Nem sempre é assim, desde que você tenha as cartas certas para jogar. Ou melhor: reformar.

Mão de obra especializada, lista de materiais, orçamentos e… informação. Sim, informação é uma das cartas mais valiosas para você não ter problemas e fazer sua reforma de acordo com a legislação do seu município.

E na hora de saber exatamente qual tipo de obra ou reforma precisam de autorização da prefeitura é comum surgirem dúvidas como:

Preciso de alvará para quebrar uma parede em casa ou construir uma piscina? Quanto custa? Como eu consigo a autorização? Por onde começar?

É justamente para ajudar você a fazer uma reforma em casa ou no apartamento sabendo exatamente quais passos seguir, que esclarecemos aqui as principais dúvidas que podem surgir numa hora dessas.

Para nos ajudar nessa tarefa, contamos com dois especialistas: Ricardo Nascimento, diretor comercial da América Licenciamentos, empresa especializada na regularização de imóveis, e Juliana Queiroz da Silva, engenheira civil, da JQueiroz Engenharia.

Continue lendo e descubra a lista completa de obras que precisam de autorização da prefeitura (ou de outros órgãos).

Quando uma reforma precisa de autorização da prefeitura?

“Uma reforma precisa de autorização da prefeitura quando implica em uma ou mais das seguintes modificações na edificação, seja ela residencial ou comercial, com ou sem alteração do uso: acréscimo ou supressão de área edificada, estrutura, compartimentação vertical e volumetria”, explica Ricardo.

Juliana complementa: “Em caso de reforma sem acréscimo de área construída, de casas e apartamentos, o Alvará de Execução deverá ser solicitado quando as adequações técnicas ou reformas em áreas privativas de edificações afetarem a estrutura ou quaisquer sistemas da unidade ou quando resultarem na modificação do projeto original”.

Estes são alguns exemplos de obras que precisam de autorização da prefeitura:

  1. Deslocamento e/ou fechamento de vãos de portas e janela;
  2. Retirada e/ou construção de paredes de vedação;
  3. Pintura que exija picotamento de paredes;
  4. Impermeabilização (descascar paredes, aplicação de produtos específicos, reboco e afins)
  5. Instalação de ar-condicionado, exaustão e ventilação quando não houver local previsto no projeto original da edificação;
  6. Colocação e troca de revestimentos cerâmicos, porcelanatos e afins;
  7. Colocação e troca de esquadrias e seus componentes;
  8. Automação;
  9. Instalações elétricas;
  10. Instalações para gás;
  11. Instalações hidrossanitárias;
  12. Instalações de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;
  13. Troca e manutenção de cobertura (telhado);
  14. Pintura de prédios.

Qual o nome do órgão que nos dá autorização para fazer alguma construção em nosso município?

“Na cidade de São Paulo, o alvará de reforma deverá ser solicitado à Coordenadoria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano – Supervisão de Uso do Solo e Licenciamentos / Divisão de Aprovação de Projetos de cada município, na cidade de São Paulo deverá ser solicitado por meio do site Portal de Licenciamento”, informa RIcardo.

Juliana explica ainda que, para a emissão do alvará, é necessário que o proprietário/interessado na reforma contrate um(a) Engenheiro(a) Civil ou Arquiteto(a) para avaliar a reforma e dar a entrada no processo junto à secretaria municipal de Urbanismo.

Vale ressaltar, ainda, que a legislação muda a cada município, e algumas cidades têm mais ou menos isenções. “Essa informação vai constar sempre na Lei de Uso e Ocupação do Solo Municipal”, explica a engenheira.

Como conseguir um alvará de reforma?

“Para conseguir um alvará de reforma o proprietário da edificação primeiramente deverá contratar uma empresa especializada, engenheiro(a) ou arquiteto(a) para verificar se a reforma poderá ser licenciada sem risco para a edificação, afinal o processo requer um responsável técnico justamente para que sejam respeitadas as questões de segurança e as leis municipais que versam sobre o tema”, afirma Ricardo.

E complementa: “Por mais que hoje o processo seja eletrônico e mais rápido, o requerente e o seu responsável técnico são responsabilizados civil e criminalmente no caso de irregularidades e ilegalidades. O requerente deverá esperar ser emitido o alvará de execução ou 120 dias do protocolo do pedido para iniciar sua obra”.

Outro aspecto importante: se iniciar a obra e o alvará de execução não for emitido ele correrá o risco de ter que derrubar todas obras já realizadas.

Afinal, todo processo indeferido na prefeitura gera automaticamente fiscalização da municipalidade e se o projeto não foi aprovado certamente se deu pois após a análise do técnico da prefeitura foi notado irregularidades no projeto aprovado o que gerou o indeferimento da liberação para execução da obra.

Por este motivo o proprietário deve planejar-se bem para não correr riscos desnecessários.

Ricardo Nascimento explica, passo a passo, como obter um alvará de execução:

Contratação de especialista para elaboração do projeto técnico e acompanhamento das obras;

Recebimento de protocolo do processo de solicitação do alvará junto a Prefeitura;

O processo será analisado pelos engenheiros da prefeitura que poderão emitir um “comunique-se” (solicitação de esclarecimentos sobre o projeto ou documentos faltantes) antes da emissão ou não emissão do alvará de execução;

Se o alvará for emitido, o proprietário poderá começar imediatamente a sua obra. E se o alvará não for emitido a prefeitura irá realizar fiscalização na edificação para averiguar possíveis irregularidades;

Após a conclusão das obras o proprietário do imóvel deverá solicitar o auto de regularização (“habite-se”) que é o documento final que comprova que a edificação está regularizada perante a prefeitura e que a obra foi realizada em conformidade com o projeto aprovado.

Quanto custa o alvará de reforma?

“O custo do Alvará varia de cidade para cidade”, explica Juliana. Em Campinas (SP), por exemplo, no ano de 2021 as taxas para emissão estão em R$411,68.

O valor do alvará para reformas varia de uma cidade para outra. Em Campinas, prepare-se para desembolsar mais de R$400,00

Ricardo complementa: “Os valores relativos às taxas e emolumentos municipais são atrelados à metragem quadrada da edificação e hoje são cobrados da seguinte forma no município de São Paulo: 0,015 UFM por m2 ou fração da área objeto de reforma + 0,03 UFM por m2 ou fração da área acrescida + taxa bancária + taxa de expediente”.

Quais os tipos de reformas em apartamento precisam de autorização?

As regras para solicitação de autorização de reforma para apartamentos são as mesmas que para uma casa residencial ou comercial.

Se houver alterações estruturais, aumento ou decréscimo de área, é recomendada a solicitação do alvará de execução de obras quando serão realizadas alterações estruturais, como quebra de banheiros, modificações em colunas e lajes, aumentar um andar na casa, cobertura de áreas descobertas, dentre outras intervenções estruturais.

  1. Deslocamento e/ou fechamento de vãos de portas e janela;
  2. Retirada e/ou construção de paredes de vedação;
  3. Pintura que exija picotamento de paredes;
  4. Impermeabilização (descascar paredes, aplicação de produtos específicos, reboco e afins)
  5. Instalação de ar-condicionado, exaustão e ventilação quando não houver local previsto no projeto original da edificação;
  6. Colocação e troca de revestimentos cerâmicos, porcelanatos e afins;
  7. Colocação e troca de esquadrias e seus componentes;
  8. Automação;
  9. Instalações elétricas;
  10. Instalações para gás;
  11. Instalações hidrossanitárias;
  12. Instalações de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;
  13. Troca e manutenção de cobertura (telhado);
  14. Pintura de prédios.

Quais os tipos de reformas em apartamentos que não precisam de autorização?

Não será necessário emissão do alvará de execução municipal para as consideradas pequenas reformas, como troca de pisos, obras em DryWall, dentre outras pequenas intervenções.

Entretanto, vale ressaltar que para zelar pela segurança dos moradores e da durabilidade das edificações brasileiras, a norma de reformas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 16.280:2015, estabelece que qualquer alteração feita nas edificações, inclusive no interior de uma unidade residencial ou um conjunto comercial, deve ser comunicada ao síndico ou a administradora do condomínio.

O condômino precisa ainda apresentar para o gestor condominial um plano de restauração e uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra.

A pintura de parede está entre as reformas que não precisam de autorização da prefeitura

Juliana complementa que as regras para casas e apartamentos são as mesmas. Não precisam de autorização:

  • Serviços de manutenção que não impliquem em alteração do projeto original da edificação;
  • Pequenos reparos que não afetem a estrutura ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação, tais como:
  1. Pintura simples;
  2. Rebaixamento de teto;
  3. Colocação de pisos laminados;
  4. Box de banheiro;
  5. Assentamento de pias;
  6. Instalação de móveis;
  7. Troca de metais e louças sanitárias;
  8. Manutenção e recarga de sistema de combate a incêndio;
  9. Instalação de ar-condicionado desde que o local e a capacidade elétrica estiverem pré estabelecidas em projeto e outras situações similares.

Qual a multa para a falta de documentos da reforma?

A engenheira informa que o valor da multa por falta do alvará varia de acordo com a cidade. Ressalta ainda que a reforma poderá ser embargada em caso de fiscalização e só será retomada quando o(a) proprietário(a) apresentar o alvará.

O diretor comercial da América Licenciamentos complementa: se for identificada uma obra ilegal, serão abertos dois processos administrativos, sendo um de fiscalização urbanística, no qual a obra pode ser embargada, e o outro de contraordenação.

A fiscalização urbanística tem como objetivo principal a interrupção da obra, já a contraordenação tem um caráter mais punitivo, com a verificação de atos ilícitos cometidos pelos responsáveis pela reforma. Esses processos são realizados pelos fiscais das prefeituras e geralmente são motivados por denúncias.

“Qualquer pessoa pode denunciar uma obra que não esteja dentro da lei ou que esteja perturbando a vizinhança. Esse é só um bom motivo para que o proprietário busque regularizar sua reforma, afinal, tempo é dinheiro e ficar com a obra interditada certamente só irá gerar prejuízos ao proprietário do imóvel. Quando ocorre a interdição da obra, o responsável ou o proprietário pode recorrer da decisão. Durante o processo, é possível conseguir a autorização para reformas ou ocorrer a proibição total, com a sujeição, em ambos os casos, do pagamento de multas e de outros encargos”, finaliza Ricardo.

Barulho da reforma: existe um limite para o nível de ruído em condomínios?

Antes de iniciar uma reforma, leia o estatuto e regulamento do seu condomínio. É preciso respeitá-lo, acima de tudo.

Não é garantia de que estejam previstos níveis máximos de ruídos, mas, não custa nada usar o bom senso para incomodar a vizinhança o mínimo possível.

Quando é legalmente correto reclamar da obra do vizinho?

Sempre que o vizinho se sentir prejudicado, ele poderá denunciar ao síndico(a) ou fazer denúncia na prefeitura.

Juliana exemplifica alguns casos em que isso pode ocorrer: “Ruídos fora de horário permitido ou em excesso, vibrações excessivas que prejudicam a estrutura, como por exemplo a abertura de fissuras e queda de revestimento cerâmico, além de sujeira e entulho na área comum decorrente da obra”.

Conclusão

Fazer uma reforma não é nenhum bicho de sete cabeças. Como você pode conferir neste post, com informação é possível evitar problemas, dores de cabeça e, como consequências mais graves, multas e até embargo da obra.

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